¿No tiene número de Seguro Social? Si trabaja, declara impuestos con su ITIN y tiene ingresos estables, sí puede comprar casa. Beto le explica todo en español, sin presión, y busca entre más de 100 prestamistas al que le diga que sí.
Respuesta corta: un préstamo ITIN es una hipoteca para personas que declaran impuestos en EE. UU. con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) en lugar de un número de Seguro Social. Son préstamos de prestamistas privados (non-QM), no de FHA, VA, USDA, Fannie Mae ni Freddie Mac, así que cada prestamista pone sus propias reglas. Su ITIN ya debe estar asignado por el IRS; una solicitud W-7 pendiente no sirve.
Un préstamo ITIN es una hipoteca real y legal. No hay ninguna ley federal que lo prohíba. Muchas familias en San Antonio ya son dueñas de su casa de esta manera. El ITIN existe para que las personas paguen sus impuestos; no le da permiso de trabajo ni cambia su estatus migratorio. Yo soy corredor hipotecario, no abogado de inmigración: si tiene preguntas de inmigración, le recomiendo hablar con uno.
No todos los que preguntan por un préstamo ITIN lo necesitan. A veces hay una opción con mejor tasa y menos enganche.
| Su situación | ¿Seguro Social? | Lo que normalmente conviene |
|---|---|---|
| Ciudadano o residente permanente (green card) | Sí | Convencional, FHA, VA o USDA. No necesita préstamo ITIN. |
| Con permiso de trabajo y SSN, sin residencia permanente (H-1B, L-1, TPS, asilo, DACA) | Sí | Convencional casi siempre. Desde el 25 de mayo de 2025, FHA ya no acepta a residentes no permanentes. |
| Con ITIN y sin número de Seguro Social | No | Préstamo ITIN: esta página. |
| Extranjero que vive fuera de EE. UU. y compra aquí | No | Préstamo para extranjeros (foreign national), un programa aparte. |
Las reglas de inmigración y de préstamos cambian. Tómelo como guía, no como asesoría legal.
Muchas veces 15% es lo ideal. Con mejor crédito puede ser menos. Algunos programas aceptan regalo de un familiar.
Dos años en el mismo trabajo o línea de trabajo. Trabajar por su cuenta también cuenta.
Si tiene puntaje, alrededor de 600 a 660. Si no tiene, se pueden usar renta, luz, teléfono y seguro pagados a tiempo.
Son cifras generales, no una oferta. Cada prestamista pone sus requisitos y cambian seguido. Llámeme y le digo lo que está disponible esta semana.
Un ITIN vence si no se usa en una declaración federal de impuestos durante tres años seguidos. Vence el 31 de diciembre del tercer año, sin aviso. Si declaró cada año, no hay problema. Si se saltó algunos años, renuévelo con el Formulario W-7 antes de buscar casa, no cuando ya esté bajo contrato.
Y un consejo: si paga la renta en efectivo, empiece a pagarla con cheque o transferencia desde ahora. La renta en efectivo sin comprobante es lo que más complica un expediente sin crédito.
El prestamista necesita confirmar su identidad, su ITIN y sus ingresos. Las preguntas sobre su situación sirven para escoger el programa correcto. Si tiene dudas de inmigración, consulte a un abogado; yo le hablo claro sobre la parte del préstamo.
Muchos prestamistas ITIN aceptan crédito alternativo: normalmente 12 meses de renta, luz, agua, teléfono o seguro pagados a tiempo y con comprobante.
Lo más común es entre 10% y 20% del precio de la casa. Depende del prestamista, de su crédito y de la propiedad.
Muchas veces hay un buen camino: a veces conviene combinar ingresos y otras veces poner el préstamo a nombre de uno solo. Lo revisamos juntos en una llamada.
Sí. Y si más adelante obtiene residencia y Seguro Social, puede refinanciar a un préstamo convencional con mejor tasa.